在开始之前，我们先来了解一下与房产交易税相关的几个术语：

01

普通住宅和非普通住宅的认定标准

上海普通住宅标准有所调整。 最新标准为：建筑面积≤144㎡、≥5层多高层住宅及5层以下老式公寓、新型里弄、旧式里弄等（2023.12.15 ）

变更后的影响点：

1：居住5年以上

①建筑面积≤144平方米、5层以上的多层住宅、5层以下的老式公寓、新式弄堂、旧式弄堂免征增值税及附加。

②建筑面积>144㎡或5层以下的房屋（不含旧式公寓、新式弄堂、旧式弄堂等）征收差别增值税。

2：居住年限小于5年

增值税和附加费全额收取。

02

5年以上房屋的认定

时间以出生证明登记日期或契税表格填写和签发时间为准，以先到者为准。

1、商品房：按房产证登记日期、契据及完税凭证办结开具日期计算；

2、售后公房、动迁房：按房产证登记日期、契据、完税凭证填写日期计算；

3、直接赠与的不动产：按原产地证明登记日期和原完税证明开具日期计算；

4、非直接赠与的房产：按新房产证登记日期和新纳税证明填写日期计算；

5、夫妻变更房产：按原房产证登记日期和原纳税证明填写日期计算；

6、增减车位的房产：按原房产证登记日期和原完税证明日期计算。

也就是说，如果房屋产权发生变化：增减车位、夫妻变更、直系亲属之间继承（赠与），上述情况被认定为五岁之日即可追溯到旧房产证的日期。

03

唯一居住地的确定

业主办理纳税手续时，以家庭为单位，名下在上海没有其他住所（包括网上签证）。

04

第一居所和第二居所的识别

以家庭为单位，如果上海没有房子，就是一套房，否则就是二套房。 这里需要注意的是，贷款政策中首套房的判定标准是不同的。 房产交易中心和银行是两个不同的部门。

05

上和下

分别指房地产交易过程中的房东和买家，即委托人。 主要是二手房交易中常用的术语。

大家都知道，新房的税费是比较低的。 原因是不需要担心开发商的费用，只计算客户支付的费用。 二手房相对来说比较复杂，因为两套房子都有税费，而且不同情况下征收规律也不同。 我们来看看都有哪些税费以及征收标准是什么。

新房子

这很简单。 主要费用有两项：契税和维护基金。

契税

1、首套房面积≤90平方米：税率1%（房价*1%，下同）

2、首套房面积>90平方米：税率1.5%

3.非首次购房者：税率3%

维修基金

对于有电梯的房屋，购房者按每平方米建筑面积的3%缴纳费用； 对于没有电梯的多层住宅，购房者每平方米支付建筑费的2%。 建设成本价计算如下：

二手房

房主（房东）：首先判断是否是普通住宅，然后看是否是五年内唯一的一套。 增值税税率约为5.047%。 如果不免征个人所得税，税率为1%或2%。

增值税及其附加

1.年满5周岁且有普通住所：免征

2、房龄已满5年，非普通住宅：（核定定价-购买价）/1.05*5.3%

3. 5年以下：验证定价/1.05*5.3%

个人所得税（简称个人税）

1. 5年以上且独特：免税

2、年满5周岁以下，普通住所：

A。 可选全额（核定价格-本次交易增值税）*1%

b. 可选利润20%

3、不满5周岁且非常住地：

A。 可选全额（核定价格-本次交易增值税）*2%

b. 可选利润20%

需要注意

1、全额缴纳个人税必须扣除增值税后计算，不能扣除附加税。

2、按利润20%缴纳的个人所得税可扣除的项目包括：购买合同价款、购买时缴纳的契税、销售时的增值税及附加、装修税费用（≤所购房屋合同价的10%）、购房按揭贷款利息。

公式如下：

（税务核定价格-原值-当期增值税及附加-上次契税-网签价格×10%-贷款利息）×20%

下一个家（客户方）

契税

1、首套房面积≤90平方米：（核定价格-增值税）*1%

2、首套房面积>90平方米：（核定价格-增值税）*1.5%

3、非首套：（核定价格-增值税）*3%

注：仅扣除增值税，不减少附加税； 第一套契税是指家庭名下没有任何上海房产，包括与他人共有的房产。

以上是商品房的一般税收政策，还有售后公房、房改房、动迁房的特别税收政策。 购买这些房屋的下一个购房者（购房者）的契税与商品房的契税相同。 主要原因是以前的住房的税收与商品房的税收不同。 诸如免征增值税、无论普通还是非常个人税率1%、大家比较关心的契税免征等优惠政策，都是只针对这一类居住的政策，而不是针对此类居住的政策。互联网上上传的内容。 在任何情况下都可以享受减免。

一、售后公房概念

即原租赁的公房在房改后出售给原承租人。 这部分已售出的公房称为售后公房。

2、房改理念

即购买公共住房是指国家县级人民政府规定，城镇职工可以按成本价或标准价购买。

售后公房、房改房税费

以前的家（房东）：

1、增值税及其附加：免征

2、个人所得税：核定价格*1%或免征（仅限五年及以上）

下一个家（客户方）：

1、契税：与商品房相同。

售后公房优惠政策

售后公房出售前后一年内，出卖人家属、出卖人父母或出卖人成年子女购买房屋时可申请契税减免税。

计算公式为：新购房屋应缴纳的契税=（新购房屋评估价-已售房屋发票价格）×新购房屋契税税率（若评估价新购房屋的契税低于所售房屋的发票价格，则全额免征新购房屋契税）

例如：上海王阿姨去年11月卖掉了徐汇区的一套售后酒店，给孩子买了一套婚房。 合同总价为410万。 她看了半年多的房子。 今年5月，她看中了一套总价500万的学区房。 因为购买房产一年内出售的话，可以申请契税免税。 该套房未来缴纳的契税为（500万-410万）*契税税率。

三、安置房的概念

即因城市规划、土地开发等原因为被拆迁人安置的房屋，是政府或企业对被拆迁对象的一种补偿形式。

安置房挂牌交易标准

安置房3年后才能投放市场上海二手房交易增值税，且只需满足以下条件之一：

1、房屋房产证自登记之日起已满3年；

2、自房产证自动搬迁之日起已满3年上海二手房交易增值税，自搬迁协议签订之日起已满3年。

安置房税费

以前的家（房东）：

1、增值税及其附加：免征

2、个人所得税：核定价格的1%或免征（仅限五年及以上）

下一个家（客户方）：

1.契税：与商品房相同

动迁安置房优惠政策

上海市被拆迁户使用拆迁补偿资金新购买的房产，可享受契税免税（被拆迁人直系亲属适用），且购买日期必须在补偿协议签订之日之后。

以上内容基本涵盖了我们房产交易过程中大部分情况涉及到的大部分税费。 以后有买房或者卖房需求的朋友们，记得收藏哦！ 整理不易，不过也可以转发，让更多的朋友看到​​！