摘要：房子的买卖对每个人、每个家庭都是大事，牛哥10年经历了两次房产置换，所以对房子特别关注，近期房产市场相对活跃，牛哥也刚刚置换房子，今年牛哥介绍一下房屋买卖到底需要多少成本。介绍成本之前牛哥先介绍一下二手房买卖中的几个价格，合同价、网签价、过户指导价。这里还有一个特殊的情况，一手动迁房可以免征增值税。
在介绍成本之前，牛哥先介绍一下二手房销售中的几个价格，包括合同价、网签价、转让指导价。
· 合同价格为房屋实际成交价格。
· 网上价格是房管局登记并公布的价格，决定纳税金额。 网上低价购买二手房是一种很常见的避税方式。
· 转让指导价为最低纳税基准价。 网签价格不能低于转让指导价，否则将按照转让指导价纳税。
牛哥给大家介绍一下上海普通住宅和非普通住宅的情况。 同时满足下列条件的，为普通住宅。
1、五层以上（含五层）的多层住宅，以及五层以下的老式公寓、新弄堂。
2、单套建筑面积小于140平方米。
3、价格：外环外不超过230万元/套； 内外环之间不超过310万元/套； 内环以内不超过450万元/套。
那么房地产交易过程中可能会产生哪些费用呢？ 牛哥介绍了买方和卖方需要分别承担的费用（但在实际交易过程中，卖方的税费大部分由买方承担）。
1、卖家需要承担的费用
1.个人所得税
唯一的豁免是五岁以上的人！ 唯一的豁免是五岁以上的人！ 唯一的豁免是五岁以上的人！ 重要的事情说三遍。 全五是指该房屋房产证自签发之日起已计算五年，唯一的一点是卖方在上海交易系统中只有这套房子。
那么，如果我不是唯一年满五岁的人，我该如何纳税呢？ 个人所得税的计算方法有两种。 选择哪一个来计算更便宜。
· 差价×20%，即差价=合同价-原采购价-交易中的税金-合理费用； 这种征税方式有一个大前提，卖方必须提供完整、准确的所购房屋原值证明。
·普通住宅网签价格×1%。 非普通住宅网签价格×2%。
2、增值税
如果房屋使用年限不足5年（原来是2年，但2021年上海新政策改为5年），增值税及附加税标准为：网签价÷（1+5%） )×5.3%
房子已经五年了：
· 普通住宅：免征
· 非普通居住：差额÷（1+5%）×5.3%
差价=网签价格-原购买价格-交易中的税金-合理费用。
这里还有一种特殊情况，一人房屋搬迁可以免征增值税。
3.赠与个人所得税
这是一般卖房不会遇到的情况，但心里还是要清楚。 如果你发现房产证上的房子的获取方式是赠与，那么你一定要确认清楚税款。 当你知道什么时候算税的时候你会哭死的。 到时候，你的首付已经付清，贷款也已经批下来了。 如果你不付钱，你就拿不到房子。 如果你要求卖家付款上海二手房交易增值税，你会觉得自己没用。 哈哈，他隐藏了这个问题。 你觉得他会心甘情愿地付钱吗？ 最终的结果一定是双方应该承担多少的谈判。
如果捐赠房产然后出售，需要缴纳20%的个人所得税。 这个税率是很高的，所以如果遇到这种房产一定要确认清楚这部分税是否可以减免。 如果不能确定，除非卖家有责任，牛哥建议不要买这种房子。
2、买家需要承担的费用
1.契税
· 首套房面积≤90㎡：（网签价-增值税）×1%；
· 首套房面积>90㎡：（网签价-增值税）×1.5%；
· 非首次居住：（网签价-增值税）×3%；
2. 房产税
房产税的计算相对复杂。 牛哥这里就不介绍了。 如果购买的是唯一一套住房且不超过标准（家庭总居住面积每人不超过60平方米），上海购房者直接免征房产税。 非家庭买家免征房地产税。 持有上海居住证3年以上并在上海工作、居住的购房者，其新购买的住房暂免征收房产税； 持有上海居住证不满3年的购房者，将首先对上述房屋进行房产税计算。 持有上海居住证满三年并在上海工作、生活后，上述住房已缴纳的房产税可予以退还。
3、代理费用
目前，上海房产中介费在0.5%至3%之间。 链家等大型机构整体代理费为3%。 中型机构的费用为1.5-2%。 小型机构的费用为 1%。 有些人甚至为了生意而将其降至0.5%。 不过牛哥还是建议选择中大型的代理机构，服务比较高，专业性也比较高。 如果你有信心，你可以选择一家小机构上海二手房交易增值税，但服务确实达不到你的标准。
4.其他费用（这些费用比较低，有些费用并不是所有买家都需要）
· 交易登记费80元；
· 抵押登记费80元；
· 交易费用：2.5元/平方米×建筑面积；
·权证印花税：个人取得房产权证每件缴纳5元；
·插图费：25元/本。
·合同公证费：约200-400元；
