摘要：总计1553套房源，扣除204套安置房和333套公租房，商品房总计是1015套产权111平，优惠价是289万，单价2万62010年的纯商品房社区，均价也一样是两万五六2015年的纯商房融信白宫，成交价也不过两万六首付要是没压力，还是建议对比对比周边纯商房
一夜之间，徐汇江山云初似乎成了热词
各分销渠道疯狂传出降价消息。
“原价2.9万，现价2万-2.55万。”
“你能想象在折扣的基础上再增加20万个停车位吗？”
“单价2万起，首付超乎你的想象”
类似的广告词泛滥成灾
成为福州金九第一枪
总结起来就是三句话：“便宜、便宜、便宜”
会不会像南二环某项目一样，在这里故技重施？
折扣背后是否隐藏着风险？ 让我们一一揭开它们的面纱。
但至少你可以提前确定渠道佣金不会低。
江山云初已经算是金山板块的老项目了。
2019年很多
2020年6月首次获得证书
全部将于 2021 年 9 月推出
目前处于现成状态，最晚将于今年12月底交付。
所以这就是又一个典型的“期房转现房”滞销销售。
无论出于何种原因，“滞销”标签可能很难去除
江山云初共有住宅36栋，1553户。
产品包括高层、小高层、平房、别墅，安置房2栋，公租房3栋，不分区，不集中安置。
房屋类型包括：
89平3房2卫福州华润橡树湾六期，120平4房2卫，位于高层
108平米3房2卫，138平米4房2卫，分布洋房
面积分别为138平方米、143平方米、155平方米，分别叠在上面、叠在中间、叠在下面。
改善外套下的定位
但也隐藏着“品乱、人混”的新标签
不可避免地会对工程质量造成实质性打击。
至今，两年零三个月过去了
共有住房1553套，不含安置房204套、公共租赁住房333套，商品房总数1015套
截至目前，库存剩余238套福州华润橡树湾六期，去化率为76.5%。
不同类型的产品需要细分：
共有467个高层单位，其余8个低层单位
洋房230套，剩余73套，售出率68%
别墅318套，剩余157套，销售率50%
这些剩余库存产品一般有几个特点：
1、4层以下户型，甚至9层平房都一样
2. 边户大多面积较大，如138户平房。
3、叠下的别墅基本处于落后状态，人气不如叠上，总价较低。
这是什么意思？
说明定位提升的国家正在蓬勃发展，但受欢迎的是刚需。
因此，本次促销活动
这是在销售长期低迷的情况下做出的突破性举措。
但单价真的像宣传的那样2万元起吗？
业内人士的直觉告诉我，会有折扣，但我们更要担心的是套路。
首先，2万的单价只是起步价，并不是均价。
从他们提供的打折产品中不难发现
那些单价两万的产品，基本上都是一二楼的渣。
例如，单元G2-101、单元G10-101、单元Y2-103等。
二楼及以上的产品，单价一般在25000左右。
例如，单元Y8-405、单元Y1-502、单元Y1-302等。
其次，免费停车位并不是真正的免费赠送，更谈不上折扣。
108平米至120平米，另加20万免费车位或退款20万
138平方米，可以5万元购买两个车位，也可以退款35万元。
以Y8-405为例
产权111平米，优惠价289万，单价2.6万
补贴价269万，单价2.42万
说明一下两个车位只能选其一并且有补贴，不能优惠。
但对比注册价格，无论是289万还是269万
确实有折扣。 这和那些纯粹搞噱头的开发者不同。 这并不完全是一种惯例，只是有点模糊。
但也有两个问题需要注意：
首先，这些优惠产品要么是低层公寓，要么是大户型。
无论是低层还是大户型
对于未获认可改善的补充住房，
未来，保值能力和流动性将面临更大挑战。
其次，作为安商合剂的终点，地理位置还偏远。
25000、60000的优惠价真的能叫折扣吗？
更不用说，毗邻的华润橡树湾高层建筑
2010年纯商品房小区均价也是2.56万
2015年纯商业楼融信白宫成交价仅2.6万
我们能理解这个吗
25,600 是该行业的实际价值
江山云的提议只是回归现实而已。
我们不说它很贵
但确实没有代理商朋友传的那么优惠。
幸运的是，它已经是现房了。
如果首付有限，26000有车位的话还可以。
如果首付没有压力，还是建议比较周边纯商业楼盘。
因为你很有可能进去但出不来
