英国房地产波动很小，始终遵循稳定的轨道。 近年来，由于众所周知的原因，瑞士银行不再是资金的无缝避风港，这使得离岸公司购买房产在富人中流行。

图为伦敦房产地图。 紫色亮点代表离岸公司持有的伦敦房地产。

富人在离岸岛屿设立公司架构后，可以用公司的名义购买豪宅。 这样，他们只需要缴纳公司税，公司税率就会便宜很多。 离岸公司购买房地产可以隐藏买家的身份。 因此，为了隐藏真实身份，富人一般喜欢利用离岸公司购买房产。

伦敦大型地标落入香港超级富豪手中，他们可在20-25年内获得稳定回报

李嘉诚配置了大量基建资产，基建投资门槛很高。 只有在英国投资达到一定程度，才有资格投资基础设施项目。 从商业地产的角度来看，不少香港家庭选择在伦敦购买大型写字楼。 伦敦的几个主要地标建筑均由香港大家族拥有。

投资办公楼有两个风险。 一是英国脱欧后金融机构集体撤出写字楼的风险。 另一个是伦敦未来能否吸引优秀企业入驻的空置风险。 商业地产写字楼的主要租户是企业。 如果企业发现伦敦没有吸引力，他们将不可避免地撤离。 但就目前而言，这种情况很难发生，因为企业选择进入伦敦市场的原因之一就是时差。 英国时差可以覆盖北美和亚洲。 另一个因素是人才的集中。 与欧洲其他城市相比，英国可以招募到更好的人才。 因此，英国脱欧公投后，仍有苹果、谷歌、Facebook等公司宣布在伦敦增设新总部。

另外，香港家庭配置的商业地产基本都会包含20至25年的租约，所以对于家庭来说非常省心，可以安心地将数亿资产放在伦敦。 这相当于把钱存到房地产银行，每年可以获得4%到5%的利息。

500万人民币可以在伦敦买一套好房子

从目前来看，大部分基金选择进驻伦敦。 从伦敦房产投资的角度来看，性价比最高的区域不一定是市中心，而是刚需集中的区域。 在英国的一些通勤区，到伦敦市中心上班只需30到40分钟。 这些区域性价比很高，折算成人民币每平方米可能要7万到8万元，总价保持在500万元以内。

图为伦敦地标“小黄瓜”

从投资者的城市分布来看伯明翰大学房产投资，伯明翰和曼城的投资者相对集中。 首先伯明翰大学房产投资，由于此前伦敦豪宅加税，目前资金普遍集中在需求高、价格相对较低的地区。 其次，由于英国脱欧的影响，高价房的增量不再像以前那么明显，因此资金将集中投资于急需稳定的领域。

50年前的英国可以为雄安新区效仿：卫星城最终变成了一座沉睡的城市

雄安新区是为缓解北京“大城市病”而设立的新区。 英国50年前也遇到过同样的问题。 当时的伦敦患有交通拥堵、卫生资源紧张等“大城市病”。 为了解决这个问题，伦敦推出了与北京类似的政策：限制增长和建设新城市。

拥挤的伦敦桥

结果并不好。 各大城市周边卫星城市的居民仍然无法抗拒伦敦的巨大吸引力，选择在伦敦寻找工作。 结果，卫星城市最终变成了“沉睡的城市”，进而增加了伦敦的交通压力。 不仅如此，对市中心的过度限制导致战略位置的地区成为非法移民和难民的避难所。

最终，半个世纪后，伦敦政策制定者承认了自己的错误，并重新开发了伦敦市中心。 伦敦政府花了半个世纪才回到最初的起点，这可以理解为伦敦对新经济的妥协。 尊重市场，市场也会尊重你。

英国房价下跌只是“汇率幻觉”，实际房价仍在上涨

英国房地产价格自2008年金融危机以来大幅下跌，但2010年开始反弹。2011年至2015年，随着欧债危机吸引大量资金，房地产价格连年上涨。 直到去年英国脱欧公投后，增长才开始大幅放缓，但无论汇率因素如何，大多数房价仍在上涨，除了豪宅。 因此，英镑大幅贬值。 对于海外投资者来说，房价有所下降，但对于英国本土买家来说，却连年上涨。

比如去年6月英国脱欧以来，整体房价实际上并没有下降，只有豪宅下降了一点。 豪宅是指价值30至4000万元以上的房屋。 价格可能会降低几百万元，但这种降低对于普通老百姓来说不会有影响。

伦敦政府帮助购买计划

5至600万元的刚需住房总价不断上涨。 2014年伦敦的平均工资达到40,752英镑。 高工资和高就业率支撑了刚需住房市场。 如果他们以工资的5.5倍贷款，这对夫妇可以借到45万英镑。 不仅如此，伦敦政府还有“Help to Buy”计划。 伦敦购房者甚至只需首付5%即可购买房屋，这无疑巩固了急需住房的市场。

在英国买房的费用

英国没有房地产税。 如果以价值500万元的房子为例，英国首套房的交易税约为2%至3%。 这是阶梯税率。 房价越高，印花税就越高。 但如果你是买房子出租的话，可能需要加3分。 持有税主要是市政税，这里称为议会税，每月大约100到200英镑，具体取决于房子的价值。

另一个区别是产权。 如果是租赁持有而不是自由持有，土地所有者将需要支付租金，租金可能从每年25英镑到100多英镑不等，这是一笔很小的成本。 如果有物业费，每月可能要缴纳100到200英镑（房子质量越高，物业费越高）。

英国小城市租金回报率高，但大城市空置率低

在曼城、伯明翰等地，房价涨幅并不是很高，部分地区的租金回报率每年可以达到5%到6%左右。 在伦敦，房价大幅上涨，但租金回报率较低，一般最高可达5%左右，但可以轻松覆盖贷款，因此在英国租房很容易实现。

从二线城市来看，租金回报率远高于伦敦。 在苏格兰或者一些小城市，可能会达到7%到8%，但这需要投资者充分了解当地市场，并且需要大量的时间来维持。 二线城市没有伦敦这样庞大的人口支撑，很可能出租不出房产。 另一方面，伦敦的租金回报率稍低，但伦敦的租赁需求最大，所以伦敦基本没有空置房屋。

学生公寓是热门商品

学生公寓的回报率非常高而且非常稳定，大约在5%到6%左右。 目前主要掌握在主权基金、保险公司和养老基金手中。 普通投资者很难投资到如此优秀、优质的标的。

图为英国学生公寓内部

教育是英国的主导产品之一，每年都有源源不断的学生来到这里。 开发商很少批量出售学生公寓，而且市场上的一些公寓可能位于不太理想的大学附近。 一些比较优质的学生公寓项目一开始就会被一些主权基金拿下。 例如，中国国家外汇管理局的基金未能赢得英国的许多学生公寓项目，而加拿大和新加坡的一些主权基金也获得了这些项目。 有许多学生公寓项目正在建设中。

英国房地产投资风险主要来自汇率

英国投资最大的风险来自于汇率。 从去年英国脱欧公投到现在，诸多负面因素已经释放出来。 英镑已经跌到了比较低的位置，接下来可能会跌到8.5左右。 但由于加息信号已经释放，很难跌到8.2左右，所以买人民币会比较安全。

图为近两年英镑兑美元走势。 全球人口结构老龄化会导致英国房价下跌吗？

很多人担心全球老龄化会导致英国房价下跌，而这一点在伦敦并不明显。 伦敦是一座非常年轻的城市，疗养院大多位于伦敦郊区的小城市。 伦敦的一些老人会卖掉伦敦的房子，然后搬到乡下或住进疗养院。 因此，从人口结构来看，伦敦是一座非常年轻的城市，甚至可能排在世界前五位。

英国的教育水平还是不错的。 小学、初中、高中、民办教育都很强。 因此，英国吸引了一些富裕的国际家庭，他们从小学起就把孩子送到英国留学。 英国的人口输入实际上早于其他国家。 即使未来留学人员不在英国工作，未来的投资也会优先考虑英国。 因此，英国的人口输入依然可以持续，无需担心全球老龄化风险。

英国会冒险对海外购房实行限制吗？

伦敦政治经济学院（LSE）的一项调查显示，海外投资者不仅喜爱在伦敦购买豪宅，还抢购了大量适合伦敦本地人的首套房。 其背后的原因是，英国年轻人习惯了过度消费，与中国父母不同，很少有英国父母会为孩子赞助首付。 大多数英国年轻人仍然无力支付首付，显然无法与海外买家竞争。

英国脱欧公投后，伦敦市长致力于“伦敦保持开放”运动

事实上，在脱欧背景下，英国急需海外注资，限购令与此背道而驰。 一方面，现任英国政府必须维护英国和伦敦的开放形象，继续吸引世界各地的投资； 另一方面，又要维护当地公民的权益，这确实是一个难题。 目前最好的解决办法是自己出钱解决当地年轻人的首套房住房问题。